나홀로 아파트 특징

 나홀로 아파트는 일반적으로 한 개의 동으로 지어지고 세대수가 20 ~ 80가구 내외인 소규모 아파트를 의미한다. 나홀로 아파트는 주택가 안쪽에 자리한 경우 1층이 개방된 피로티 구조의 주차장 형식일 가능성이 높고, 대로변에 건축된 경우 1층이 상가로 사용되는 주상복합 형식일 가능성이 높다. 아울러 나홀로 아파트는 세대 수가 적은 특성상 외부의 편의시설이나 넓은 녹지공간이 부족하고 주민들의 자치 관리 여건이 상대적으로 열악하다. 따라서 이러한 사유로 인근 대단지 아파트에 비해 시세가 약 70% 내외 이하로 저렴하고 가격의 상승이 둔감한 편이다.

 

물론 서울같이 최근 몇 년간 전세값이 폭등하면서 나홀로 아파트의 매매가격도 떠밀려 올라온 현상이 발생한 지역도 있다. 위와 같이 나홀로 아파트는 태생적 단점에도 불구하고 입지 대비 저렴한 가격이라는 특징이 실거주자들의 매력으로 작용하는 부분이다. 해당 아파트를 알아볼 때의 주의할 점은 다음과 같다.

 

첫째, 신축된 나홀로 아파트의 경우 수요자 입장에서는 선시공 후 분양이나 시공 후 미분양을 노리는 것이 바람직하다. 나홀로 아파트는 중소 건설사가 시공하는 경우가 대다수이고, 분양광고를 보면 건설사의 소개보다 아파트의 입지 등을 위주로 부각시키는 경우가 많다. 따라서 시공능력 등을 감안할 때 하자의 리스크는 커지는 반면 대형 건설사 급의 AS 수준을 기대하기도 힘들다. 더구나 하자의 대응을 조직적으로 감당하기에는 입주민의 수가 소규모라는 한계가 있다. 이러한 사유로 나홀로 아파트를 여느 아파트 단지처럼 건물이 준공 되기 전에 미리 분양을 받는 방식은 권할만한 방법이 아니다.
  

추가로 완공된 아파트를 둘러볼 때는 하자를 파악하기 위해 분양받을 호수뿐만 아니라 옥상 및 내외관 공용부분, 해당 호수의 위아래 호수(누수 등 확인), 이밖에 다른 호수(유사한 하자 가능성)까지 최대한 폭넓게 둘러보는 것이 안전하다. 아울러 얼마 안 되는 세대가 하자 해결을 도모해야 하므로 시공사의 자본금은 충분한지, AS와 같은 시공사의 하자담보책임 계약조건은 어떠한지 등을 복합적으로 검토해야 한다. 그 이유는 다음과 같다.

 

대표적으로 ‘공동주택관리법 시행령’ 제42조를 보게 되면 시공사 가 하자보수보증금 명목으로 금융기관에 의무 예치해야 하는 금액은 직접 공사비의 3%이다. 그러나 골조 혹은 배관 등의 중대한 하자가 광범위하게 발생할 경우는 그 비용이 하자보수보증금을 넘어설 가능성을 배재할 수 없다. 따라서 자본금이 부실한 건설사의 아파트는 가급적 거르는 것이 좋고, 건설사와의 하자담보책임 계약조건에서 하자보수보증금을 초과하는 손해까지 책임지는 특약이 있는지도 잘 확인해야 한다.

둘째, 건물관리 및 관리비의 산정이 제대로 되고 있는지 조사해야 한다. ‘공동주택관리법’ 제2조 등을 기준할 때 150세대 미만의 공동주택은 의무 관리대상 및 외부회계감사 대상이 아니며, 국토부가 관리비 부실을 조사하는 ‘관리업무진단’의 신청 기준에도 포함되지 않는다. 따라서 나홀로 아파트는 제도가 안팎으로 미비한 탓에 관리비가 터무니없이 높거나 유지 보수가 원활히 되지 않을 수 있다. 해당 아파트 관리 등의 현황 조사 방법은 1차적으로 공인중개사나 소유자에게 관리비 내역을 알아보고, 다른 아파트와 비교를 통해 총 비용의 적정성과 그 부당성을 견줘봐야 한다.
  

그 다음으로 아파트 관리인(이하 입주민 중 반장이나 총무 혹은 소장)에게 ➊ 건물에 어떤 문제점이 있는지 ➋ 최근 대수선 공사를 했 거나 계획이 있는지 ➌ 장기수선충당금(공용부분의 보수를 위한 충당비용)은 얼마나 쌓여있는지 문의해야 하며, 직접 돌아다니면서 내외관의 균열 등을 면밀히 살펴야 한다. 관련된 예로 아파트의 천정이나 외벽 균열에 의해 누수가 발생하는 경우 장기수선충당금이 없으면 세대별로 돈을 걷어 공사해야 하는 데, 현실적으로는 소유자들의 비협조로 신속한 추징이 어려울 수 있다.
  

어떤 아파트에 장기수선충당금의 확보가 안정적으로 되었다는 것은, 주민들이 관리 차원에서 추가 비용을 지출해왔다는 것이므로 앞으로도 유지 보수가 잘 될 수 있다는 의미이기도 하다.특히 꼭대기 층은 향후 옥상의 방수재 마모로 누수가 생길 수 있고, 1 ~ 2층의 저층은 위 쪽 배관의 누수시 물이 내려와 고일 수 있으므로 이러한 문제가 발생할 경우 협의가 수월한 아파트인지 검토가 필요하다.

셋째, 소유자의 거주비율 확인 등이 필요하다. 소유자의 거주비율이 높다는 것은 그만큼 살기 좋다는 것이고, 그로 인해 관리나 보수 측면에서도 안정적일 수밖에 없다. 아울러 반상회에 평균적으로 참석하는 인원이 어느 정도인지 문의하는 것이 좋다. 반상회가 활성화될수록 사람들이 아파트 관리에 적극적이라는 반증이 되기 때문이다. 나홀로 아파트의 이러한 자가 비율 및 반상회 활성화는 현장 확인시 놓칠 수 있는 부분을 커버해주는 중요한 관리 지표에 해당된다. 참고로 소유자 거주비율 등의 확인 방법은 공인중개사 및 소유자에게도 가능하지만, 아파트 관리인에게 문의하는 것이 가장 확실하다.

넷째, 진입로, 아파트 입구, 주차장, CCTV 등의 상세한 체크가 필요하다. 주택가에 위치해 도로가 좁고 주차가 힘든 나홀로 아파트는 사실상 빌라(연립주택)와 큰 차이가 없다고 봐도 과언이 아니다. 따라서 나름의 차별성을 가지려면 무엇보다 진입로에 차량이 드나들기가 편리해야 하고, 주차시설이 잘 구비되어 있어야 한다.

  그 외에 경비 인력이 상주하지 않는 나홀로 아파트는 범죄 예방을 위해 ➊ 입구에 보안 설비로 잠긴 공동출입문이 있는지 ➋ 1 ~ 2층 창호에 무인 감지기가 설치되었는지 ➌ 1층 피로티의 여유 공간에 무인 택배함이 설치되었는지 등의 확인이 필요하다. 마지막으로 공용 CCTV 설치 유무를 잘 파악해야 한다. CCTV는 최소한 공동현관부터 엘리베이터의 내부까지 구비되어야 잠재적 범죄의 동선을 확보할 수 있지만, 비용 문제 때문에 종종 출입구로만 한정하여 설치되는 경우도 있다.

 

 

 

 

 

[이 글은 저작권법에 따라 보호받는 저작물이므로 무단전재와 무단복제를 금지합니다.]