재건축 아파트 투자 유의사항2

 국토부의 2024년 ‘분양가 상한제 적용 주택의 기본형 건축비’의 고시 단가는 31층 이상, 전용면적 60㎡ ~ 85㎡ 이하를 기준할 때 평당 약 718만 원 수준이다. 해당 기본형 건축비는 분양가상한제가 적용 되는 아파트의 분양가 산정 시 적용되는 표준비용(법적 가산비 제외) 을 의미한다. 따라서 기본형 건축비와 10% 내외의 가산비를 기준할 때는 앞서 산정했던 재건축의 고비용 구조와 괴리되는 면이 있기 때문에, 분양가 상한제는 재건축의 수익성 악화에 발목을 잡는 가장 큰 이유이다. 재건축의 고비용을 만회하기 위해서는 일반 분양가의 상승보다 좋은 재료가 없다고 해도 과언이 아니다. 

 

재건축의 수익성에 두 번째로 영향을 미치는 것은 바로 지자체에 제공해야 하는 기부채납(토지 일부의 무상제공)과 용적률의 제한이다. 먼저 기부채납 부문은 법령에서는 거의 찾아볼 수 없고, '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 따라 지자체의 조례 또는 도시계획위원회 심의를 거쳐 지역별로 다르게 정하고 있는 실정이다. 국토교통부의 '주택건설사업 기반시설 기부채납 운영기준'에서 주택건설시 기부채납 면적은 사업부지의 8% 범위 내로 규정되어 있지만 재건축 등의 정비사업에는 적용되지 않고 있다. 현재 각 지자체에서 정하는 기부채납 비율은 평균적으로 볼 때 약 10% 내외의 범위이다. 참고로  서울특별시의 경우 ‘지구단위계획 수립기준’ 등에 따라 용도지역이나 층수를 완화해주는 대신 기부채납 비율을 15 ~ 20% 내외까지 늘리는 내용이 규정되어 있다. 

① 현재의 용적률 규정은 왜 90년대 허용 수치보다 작을까?
  제3종 일반주거지역 용적률에 대해 과거 추이를 살펴보면 1980년대 이전까지는 200% 이하의 규제가 많았으나, 80년대를 넘어서면서 200%를 넘기 시작해 90년대에는 일시적으로 400%에 육박하는 용적률까지 허용한 사례가 있다. 그 뒤로 현재에는 다시 낮아져서 250% 내외의 용적률로 정착하는 움직임을 보이고 있는 추세이다. 현재의 법정 용적률이 과거 특정 시점보다 낮은 이유는 다음과 같이 파악해 볼 수 있다. 먼저 용적률이 높아지면 거주민이 급격히 늘 어나게 되면서 교통 혼잡, 상하수도나 쓰레기 처리, 학교부족 등의 문제들이 새롭게 등장하게 된다. 이런 경우에는 기부채납을 과도하게 늘려서라도 거주 인구에 맞춰 기반시설을 확충해야 하는데, 땅은 그 크기가 한정되어 있어 조성에 한계가 있다. 따라서 불어나는 세대수를 감당할 정도로 지원시설 확보가 가능한 타협점이 현재의 용적률 수준이라고 판단해 볼 수 있는 것이다.

또한 1980년대에서 1990년대 용적률 상한의 증가는 주택보급률이 (주요 선진국 산정방식 기준) 80%대를 밑돌던 시기로서, 안정적인 공급물량 확대의 취지와도 부합되는 정책이다. 그러나 주택보급률이 2008년도에 100%를 넘어선 후 10년 가까이 된 지금은 용적률을 높일 명분이 대폭 줄어들었다고 볼 수 있다. 결과적으로 출산율이나 외국인 이민의 폭증으로 주택수요가 늘어나지 않는 한, 장기적으로 용적률 규정이 상승할 동력은 이제 거의 남아있지 않다.

 

② 향후 재건축시 기부채납 수준은 어떻게 바뀔까?
  기부채납을 통한 토지의 무상 이전은 거주민 증가로 인한 기반시설을 공급하기 위한 수단이므로, 위에서 살펴본 것처럼 용적률의 움직임에 연동되는 성질을 가지고 있다. 그렇기 때문에 거주민의 증가가 미미한 1:1 재건축(용적률의 전후 차이가 거의 없는 재건축)의 경우 그 명분을 현저히 잃게 될 수밖에 없다. 다만 지자체에서는 기본적으로 층수제한, 면적제한, 동간 거리제한 등의 규제를 두기 때문에 현실적으로 기부채납과 규정 완화를 맞바꾸지 않고서는 1:1재건축마저 호락호락하지 않다. 이쯤 되면 기부채납이 재건축 과정에서 최대의 난관이라는 생각마저 들 수 있는 대목이다. 

 

③ 신축아파트의 미래 재건축은 어떻게 될까?
  우리는 앞서 재건축 아파트의 비용과 규제에 관하여 당면한 내용들을 고찰해 보았다. 결론부터 먼저 말하자면 재건축의 실효성은 입지를 중심으로 재편될 확률이 높다. 또한 이는 주거지 양극화의 트리거이기도 하다. 고층 아파트가 재건축 연한에 도달하여 최소한 1:1재건축이 가능하기 위해서는 주변 신축 아파트의 시세가 월등히 비싸야 한다. 앞서 검토한 바와 같이 재건축시 추가 비용은 일반 건축비의 약 2배 수준에 육박하므로 인근의 신축 아파트 시세가 최소한 그 정도 이상은 되어야 진행할 만하다는 결론이 나온다. 건축 관련 비용은 주로 인건비나 자재값이므로 전국적으로 큰 차이가 나기는 힘들다. 그와 다르게 30평형대 신축 아파트의 가격은 지방의 경우 적게는 3억 원대 수준에서 서울의 경우 20억 원대 내외까지 천차만별이다.

 

 위와 관련해서 극단적인 두 가지 예시를 비교해보도록 하겠다. 먼저 지방에서 오래된 고층 아파트 33평의 시세가 3억 원 정도라고 가 정하고 1:1재건축에 돌입하여 3억 원의 비용을 지불한다고 치면, 총 투입비용을 6억 원 정도로 볼 수 있다. 그런데 인근 신축 아파트의 33평 시세가 4억 5천만 원 정도에 불과하다면, 당장 입주권의 매도시 그 이상의 가격으로 파는 것은 무리이다. 설령 몇 년 후에 공사가 완료된 후 매도한다 해도 6억 원 수준이 되려면 그 사이에 주변의 신축 시세가 30% 넘게 올라줘야 한다. 또한 신축가격이 4억 5천만 원인 수준에서는 토지와 건물가치의 합이 아파트 가격이라는 측면에서 볼 때 건물가치가 절반 넘게 차지한다는 문제가 있다. 국토부의 기본형 건축비를 참고하면 건물가치를 이루는 연간 건축비의 상승률은 3% 내외에 불과하다. 그렇다면 30% 이상의 아파트 가격상승을 위해서는 토지지분의 가치가 건물가치의 부족한 상승 몫까지 더 올라야 한다는 계산이 나온다. 결과적으로 고비용을 만회하기 힘든 상황에서는 재건축에 동의할 주민 수를 확보할 리가 만무하다.

다음의 예로 서울에 오래된 고층 아파트의 시세가 14억 원 수준이 라고 가정하고 1:1재건축시 약 5억 원이 소요된다면 총 투입비용은 약 19억 원이다. 이 때 주변의 신축 아파트 시세가 그 이상이라면, 재건축에 돌입해도 당장 입주권의 매도가격이 총 투입비용을 보전할 정도는 될 것이다. 실제 서울시에서 재건축된 전용 85㎡ 아파트 중에는 시세가 19억 원이 넘는 경우를 어렵지 않게 찾아볼 수 있다. 또한 주변 신축아파트 시세가 다소 낮더라도 토지와 건물의 가격 구성 측면에서 볼 때 대부분이 토지의 지분가치이기 때문에 향후 토지가치가 건물가치의 부족한 상승률까지 채워야 하는 부담감이 훨씬 줄어들게 된다. 

물론 상기의 두 예는 어디까지나 쉽게 비교하기 위한 예일 뿐이고, 지방이나 도심 외곽이라고 미래에 재건축이 무조건 불리한 것은 아니다. 토지지분의 절대가격이 낮더라도 인근에 업무지구 등의 개발 호재가 있거나 높은 지가 상승이 기대되는 곳에서는 재건축의 타당성을 갖출 수 있다. 그에 반해 가격수준이 낮지 않은 동네라도 직주근접 등의 여건을 갖추지 못한 곳은 지가상승률이 정체되어 재건축의 추진이 어려워질 수 있다. 그렇기에 미래 재건축을 가능케 하는 열쇠는 바로 입지가 된다. 종합하자면 아파트의 가격에서 건축 관련비가 차지하는 비중이 적고 입지가 뛰어날수록 재건축의 부담도 계속 줄어든다고 볼 수 있다. 따라서 지금 신축되는 고층아파트가 재건축을 바라볼 미래에는 서울 강남, 여의도, 용산 같은 노른자 입지에 위치한 고가 아파트의 가치가 더욱 고조될 가능성이 높다. 반면에 외곽이나 베드타운에 조성된 고층아파트 단지는 재건축 타당성의 불리함으로 인해, 최악의 경우 빈집이 확산되고 있는 일본의 도쿄 외곽 신도시 사례를 쫓아갈 지도 모를 일이다.

 

 

 

 

 

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