아파트 가격변동의 순환

2025. 1. 17. 19:41부동산 분석/아파트

개별 아파트마다 부동산 시장의 움직임에 따른 매매타이밍을 잘 구분해야 한다. 대표적인 예로 전세가가 높은 아파트, 소형 평수 아파트는 안정적인 수요로 가격의 하방경직성이 강한 편이다. 그렇기에 부동산 시장의 침체로 다른 아파트들이 폭락하는 것에 비하면, 가격이 전 고점 수준을 유지하거나 서서히 연착륙하는 경우가 많다는 장점을 가진다. 하지만 이 같은 아파트는 폭락한 저가 아파트들로 진입한 매수자들이 차익을 실현할 동안에도 여전히 횡보가 지루하게 유지될 확률이 높다. 그 이유는 다른 아파트의 가격이 더욱 할인될수록 기대 수익률은 반대로 커지면서 수요층이 한동안 저가아파트로 몰릴 수 있기 때문이다.

합리적 시장의 관점에서 봐도 예를 들어 부동산과 주식 시장의 평균 수익률이 균형을 맞추기 위해서는 고수익이 기대되는 투자처로 자금의 이동이 반복되며 수렴하는 과정을 거치게 된다. 결과적으로 아파트는 오를 때 항상 같이 움직이는 것이 아니라 기대수익률에 따라 수요가 자연스럽게 이동하며 순환하는 형식을 가진다.

구체적으로 ➊ 부동산 시장이 저점을 회복하는 시기에는 고점 대비 가격이 많이 하락한 아파트의 상승 탄력이 돋보이는 시기이다. 시장의 저점에서는 실거주보다 투기성이 강한 재건축 대상 아파트의 낙폭이 커서 앞으로의 기대 수익률이 우위를 보인다. 그리고 신축 아파트도 분양가 수준이 낮고 프리미엄을 가지지 못하는 시기인 만큼, 향후 청약 열풍이 불면서 상승할 수 있는 잠재력을 갖췄다고 볼 수 있다.

➋ 다음으로 부동산 시장이 호전되면 하락 갭을 메운 아파트에서 수요층이 조금씩 이탈하거나 신규 투자자금이 부동산 시장으로 들어오면서 그동안 가격이 정체되었던 아파트, 예컨대 수요가 탄탄한 소형 평수나 실거주 여건이 좋은 대단지 아파트도 상승하게 되는 순환구조를 가진다. 대표적인 예로는 과거 서울시 송파구 잠실동의 잠실주공5단지 아파트와 강서구 가양동의 도시개발3단지 아파트 사례를 꼽을 수 있다.

먼저 재건축 대상 아파트인 잠실주공5단지의 평균 실거래가 추이를 보게 되면 금융위기 이전의 고가 대비 2012년 말 저점 가격이 70% 내외 수준으로 하락하였다. 그 뒤로 정부의 부동산 시장 부양책 등에 따라 2013년부터 저점매수의 수요가 유입되면서 높은 상승률을 보여주었으며, 2015년 중반까지는 30% 내외의 상승을 보여주었다.

다음으로 도시개발3단지 소형 평수의 평균 실거래가 추이를 보게 되면 금융위기 이전의 고가 대비 저점 가격은 비교적 높은 87% 내외 수준으로서, 저점 가격대의 횡보 또는 연착륙 기간이 2010년부터 2014년 말까지 계속되다가 2015년에 들어와서야 본격적인 상승으로 돌아섰다.

➌ 추가로 위와 같은 후발 주자들의 상승 여건이 무르익게 되면 나홀로 아파트나 외곽의 매력적이지 않은 베드타운 아파트들도 균형을 맞추기 위해 상승할 차례가 된다. 단, 미래 도시의 방향성은 컴팩트 도시로 압축되고 있으며 인구감소 역시 직주근접을 강화시키므로 외곽의 아파트를 매수해야 할 동력은 약해지고 있는 추세이다.

 

 

 

 

 

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