개별 공시지가의 활용

에코감정평가사사무소/에코에듀공인중개사사무소 2025. 5. 4. 10:15

<개요>

공시지가에 대해서는 알고 있을지 몰라도 경매 투자시 이를 중요한 자료로 활용하는 경우는 흔치 않을 것이다. 그런데 일반인의 입장에서 공시지가를 살펴보지 않고 이루어진 경매투자는 마치 원산지를 모르고 농수산물을 구입하는 것과 같다고 할 수 있다. 공시지가는 정책적 가격일 뿐 현실과 동떨어진 것으로만 보고 넘긴다면 이는 중대한 요소를 간과하는 것이다. 이하에서는 해당 부분을 검토해보고 활용하는 팁에 대하여 살펴보도록 하겠다.

<주변 부동산과의 가격 균형>

'개별 공시지가'는 국토교통부장관이 매년 공시하는 '표준지 공시지가'를 기준으로 모든 토지에 대해 시장.군수.구청장이 지가를 산정한 후 감정평가업자의 검증을 받아 결정.공시하는 개별토지의 단위면적당 가격(원/㎡)을 의미한다. 일반적으로 개별 공시지가는 세금 산정이 주요 목적인 사유로 매매가격이나 호가보다는 낮은 수준이다. 그런데 상기의 공시 절차 덕분에 가격분석의 중요한 기초로 사용될 수 있다. 모든 토지에 대하여 지가 산정 후 검증 절차, 의견수렴, 심의 등 일련의 과정을 거쳐 공시되므로 객관성을 확보하게 된다. 무엇보다 개별 공시지가는 주변 토지가격과의 비교로 인해 대체적으로 어느 한 토지만 뜬금없는 가격이 나올 수 없다. 이는 한 마디로 개별 공시지가가 주변 토지들과의 가격 비율면에서는 유의미한 데이터를 보여준다는 의미이다.

<예시를 통한 개별 공시지가의 활용>

경매투자 목적의 A토지가 있고 이와 가까운 B토지, 근접하진 않으나 인근의 이용상황이 유사한 C토지가 있다고 가정하도록 하자. 이 때 A토지와 B토지의 시세파악이 곤란한 경우 효율적인 방법이 있다. 그 해답은 개별 공시지가에 있다. 인근의 C토지 정보를 통해 얼마든지 AB토지의 투자 타당성 검토가 가능하기 때문이다.

C토지의 시세가 평당 1,100만원 수준이라고 보고, 개별공시지가 조회시 A토지는 3,200,000원/㎡, B토지는 3,150,000원/㎡, C토지는 2,800,000원/㎡이라고 가정하자. 이제 A와 B토지의 적정시세를 유추하자면, A토지는 C토지보다 개별공시지가 단가비율이 3,200,000 / 2,800,000 = 14% 높기 때문에 C토지의 시세인 평당 1,100만원을 기준하여 11,000,000 x 1.14 = 평당 약 1,250만원으로 유추된다. B토지 또한 마찬가지의 방법으로 시세를 도출하면 된다.

<개별 공시지가의 한계>

개별 공시지가의 문제점으로는 개략적인 비교 산정, 현장조사 없는 탁상산정, 자연이나 인문환경 및 상권분석 등의 주요 요인이 빠진 기본 통계라는 한계가 있다. 때문에 가격 비율면에서도 비현실적인 유추결과가 나올 가능성이 있고, 감정평가 시에도 공식적인 근거자료로 사용되지 않으므로 신뢰도가 크지 않은 점을 유의해야 한다. 다만 표본을 최대한 확보하여 상기의 오류 가능성을 줄여나가면 가격의 기초자료로 손색이 없다. 참고로 개별 공시지가의 비교를 위한 올바른 인근지역 선정 및 비교 토지 선정을 위해서는 지역분석, 개별분석에 대한 지식이 선행되어야 하겠다.