공매 등 감정평가서 관련 유의사항

에코감정평가사사무소/에코에듀공인중개사사무소 2025. 5. 4. 10:14

1. 대지권 관련 사항(구분건물)

인터넷에서는 공매 감정평가서에서 미등기 상태인 대지권을 반영했다면 대지권을 가진 구분건물이라고 보면 된다는 글들을 쉽게 찾아볼 수 있다. 그러나 이는 감정평가의 기준과는 상반되는 견해이다. 관련 법률상 감정평가사는 오로지 가격을 평가하는 일에만 초점이 맞춰져 있기 때문이다. 당연히 권리분석쪽으로는 법적으로 행할 의무나 명분이 없다. 그럼에도 불구하고 미등기인 대지권을 포함하여 감정평가하는 경우는 최저가격으로 인한 피해를 방지하기 위함이다. 가령 대지권을 제외하고 평가를 하였으나 실제로는 그 권리가 살아있는 물건이었다면 낮은 최저가격으로 소유자 등이 손해를 입을 수 있다. 그에 반해 실제 대지권이 없는 경우라면 투자자들의 판단으로 최저가격의 유찰을 통해 가격조정이 될 수 있다는 유연성이 있다. 다만, 감정평가서 의견서란에 '대지권을 포함하고 있다' 혹은 '대지권이 없다'는 의견이 있다면 실제와 일치할 확률이 높다. 또한 대지권의 유무가 명확하게 입증된 후 감정평가 의뢰가 되어 그에 따른 평가가 이루어졌을 가능성도 있다. 하지만 앞에서와 마찬가지로 감정평가서는 권리관계를 담보하지 못하므로 100% 신뢰하기는 곤란한 측면이 있다.

2. 제시외 물건 관련 사항

공매 감정평가서의 '의견서' 및 '감정평가 명세표'의 비고란에서 '제시외 물건(건물 등)에 의해 토지소유권에 제한이 있는 경우를 감안한 가격을 병기하였다'는 의견이 있는 경우가 있다. 그 이유는 바로 제시외 물건의 소유자를 알 수 없는 상황에서 앞선 대지권과 마찬가지로 낙찰자에 따라 제시외 물건의 제한 유무가 달라진다는 점이다. 즉, 최저가격의 왜곡을 방지하기 위하여 제한없는 가격으로 감정평가가 이루어지는 것이다. 따라서 소유권의 제한을 받을 수 있다고 판단될 때는 공매 감정평가액만을 보면 안 되고 명세표의 비고란에 병기된 가격을 적극 참고해야 한다.

3. 토지의 지적경계 관련 사항

도심권에서 벗어나는 토지의 경우 특히 대지가 아닌 임야나 전 등은 인접필지와 경계가 불분명한 때가 종종 발생한다. 만약 현장 조사시 경계 문제가 의심되는 상황에서는 감정평가서만을 믿고 입찰하는 것이 위험할 수 있다. 그 이유를 살펴보기 위해 먼저 경계와 관련한 현행법령을 따져볼 필요가 있다. 현행 법령상 지적경계를 공적으로 증명하여 주는 기관은 대한지적공사이다. 그렇기에 지적경계 문제를 차단해야 한다면 감정평가시 대한지적공사의 경계복원측량이 포함되어야 한다. 그러나 현실적으로 어려운 이유로는 아직까지 전국의 지적재측량이 완료되지 않아 경계가 불분명한 경우가 다수인 점, 공매시 측량이 동반되기에는 최근 시행되고 있는 지적재측량과 중복되는 문제, 예산 문제 등 여러 어려움이 따른다는 점이 있다. 이러한 한계를 감안하여 지적경계 부분은 감정평가서에 의존하지 않는 것이 좋다.